Muita gente que saiu de Goiás para morar nos Estados Unidos, em Portugal, na Espanha ou no Canadá continua com um pé aqui. Às vezes é a vontade de voltar um dia, às vezes é a família, às vezes é a ideia de ter um patrimônio no Brasil. E a pergunta aparece: dá para comprar um apartamento em Goiânia sem estar em Goiânia?
Dá. A compra a distância tem algumas etapas a mais, e quase todas podem ser resolvidas com antecedência. Vou mostrar o caminho na ordem.
1. Deixe o CPF regular
Para comprar imóvel no Brasil você precisa de CPF em situação regular. Ele aparece no contrato, na escritura, no registro e no pagamento do ITBI. Se o seu ficou pendente depois da mudança, a regularização pode ser feita pelos canais da Receita Federal e também com apoio da rede consular brasileira.
Vale conferir isso antes de qualquer proposta. Um CPF irregular trava a assinatura justamente no momento em que você não quer atraso.
2. Decida como você vai assinar
Existem dois caminhos principais, e eles podem ser combinados.
Procuração. Você nomeia uma pessoa de confiança no Brasil para assinar por você. A procuração pública pode ser feita num consulado brasileiro, pelo Portal Consular do Itamaraty, ou num tabelionato. Quando o documento é feito num cartório estrangeiro, ele costuma precisar de apostila e de tradução juramentada para valer aqui. Peça que a procuração tenha poderes específicos para aquela compra: o imóvel, os valores e os atos que a pessoa pode praticar.
Assinatura eletrônica com o cartório. Desde 2020, o Provimento nº 100 do CNJ regulamenta os atos notariais eletrônicos pela plataforma e-Notariado. Na prática, escrituras e procurações podem ser assinadas por videoconferência com o tabelião, sem você precisar viajar. O cartório informa o que é necessário para o seu caso, como certificado digital e documentos.
3. Organize o dinheiro antes da proposta
O pagamento de entrada, sinal e parcelas sai de uma conta no Brasil ou chega por transferência internacional. Algumas orientações gerais:
- envie os recursos por banco ou instituição autorizada pelo Banco Central a operar câmbio
- guarde os comprovantes de remessa e de origem do dinheiro, porque o cartório, o banco e a construtora podem pedir
- lembre que o valor em reais muda com o câmbio, então trabalhe com uma margem
- pagamentos vão sempre para a conta indicada no contrato, nunca para a conta pessoal de um corretor
E o financiamento? Para quem tem renda só no exterior, financiar no Brasil costuma ser mais difícil, e nem todo banco aceita essa situação. Se o seu plano depende de crédito, confirme com o banco antes de escolher o imóvel.
4. Escolha o imóvel sem estar aqui
A visita presencial faz falta, mas dá para reduzir a distância:
- visita por videochamada ao decorado, ao imóvel pronto e à rua, em horários diferentes
- planta com medidas, memorial descritivo e implantação do prédio no terreno
- matrícula atualizada do imóvel, no caso de imóvel pronto
- registro da incorporação, no caso de lançamento
Se for possível, deixe a decisão final para depois de uma visita de alguém da sua confiança ou da sua próxima viagem ao Brasil. Escolhi alguns critérios para comparar bairros neste guia.
5. Contrato, impostos e registro
Com a proposta aceita, vem o contrato. Leia com calma, mesmo a distância, e tire as dúvidas por escrito. Depois:
- o ITBI é pago à Prefeitura de Goiânia antes do registro. A alíquota e a base de cálculo estão neste artigo sobre custos
- a escritura é assinada, pessoalmente, por procuração ou por videoconferência
- o título é registrado no cartório de registro de imóveis, e só aí o imóvel passa a ser seu
E os impostos de quem mora fora?
Quem mudou a residência fiscal para outro país tem regras próprias de imposto de renda no Brasil e no país onde mora, inclusive sobre aluguel e venda futura. Isso varia de caso para caso. Converse com um contador que conheça a tributação dos dois países antes de comprar.
Como eu posso ajudar
Meu papel é ser os seus olhos aqui: selecionar opções, fazer as videochamadas, conferir documentos com você e acompanhar cada etapa com a construtora, o cartório e o banco. A conversa se ajusta ao seu fuso, seja Lisboa, Madri, Boston ou Toronto. Me chama pelo WhatsApp e me conta o que você procura em Goiânia.
Este artigo é informativo e não substitui a orientação do cartório, do banco e de um contador ou advogado para o seu caso.